卖房指南之准备工作

之前说很多买房人不是做业务工作的，没有几百万金额的商务谈判经验，很多房东也是一样的，别看房东身价过百万，但是现实生活中也没有过谈过几百万的生意。买房人起码平时还能通过买手机、买相机、买车积累一些买东西的谈判技巧，但是很多卖房人这辈子压根没有卖过一次东西，就被赶鸭子上架去卖房。

所以很多房东本身也不是成熟的交易者，自然会闹一些笑话：

房子挂出去后，一直没有人来看，就会开始怀疑自己，是不是房子不好？是不是价格挂高了？是不是行情不太好？但是等有人来看房，提出要谈一谈的时候，又要怀疑自己是不是挂便宜了？这些患得患失的心态，会贯穿在整个卖房流程里，每个卖房人或多或少都会有一些。

很多房东也羡慕别人，为什么别人挂出去没几天就成交了，为什么我挂出去一个多月却没什么人来看。同样是房子，差距为什么这么大？其实你看别人卖的顺利，那是因为他以前买的好。你现在卖的不好，说明当年买房时候你买的就不够好。这个是本质上的差别，很难通过卖房技巧扭转局面。

考虑到很多朋友确实是第一次卖房，经验不足，如何顺利的卖掉一套房子？我计划写一个卖房三部曲。三部曲的开篇之作就详细讲讲卖房前的准备工作。不要小看准备工作，准备工作越充分，房子卖得越顺利。

首先明确一点，买房要在市场冷清的时候买，而卖房的时机和买房的操作正好相反，在市场热的时候挂盘，可以达到事半功倍的效果。

总体上来看，卖房就是一场信息战，不占有充分的信息，就兴冲冲的把房子往市场一挂，挂的高会被人骂吼，挂低了不仅被人捡漏，还会被骂呆。所以不说要对行情信息了如指掌，起码要知道自己小区的情况，才能正确评估自己房子。

现在想要查小区的行情是比较方便的，软件很多，信息也比较丰富。我比较推荐用绿中介和黄中介的App，这两家的成交价和挂盘价都是自己成交的数据。同时用这两个软件搜一个楼盘的历史成交和挂盘信息，这样就比较全面了。

成交价格显示的是过去的价格，挂盘的价格预示的是未来的成交数据。所以这两个数据都很重要。我们能够依据这两个数据来推算首次挂牌价。首次挂牌价很重要，挂的太高，中介也知道难成交，不乐意推你的房子；挂的太低，立刻卖掉，少卖钱了自己吃亏。

所以首次挂牌价定多少是必须要做足功课的。这个工作不能简单粗暴的用APP软件显示的均价乘以房屋面积。因为同一个小区里不同的户型单价是不一样的，面积大的房子总价高单价低，面积小的总价低单价高。所以在评估自己挂牌价的时候，应该对比看类似户型、类似楼层的总价。

除了用线上的网络数据之外，还可以在线下刺探情报。作为卖家，完全可以伪装成买家，到中介店里打听一下小区的行情，这里要注意一点：中介对买家、卖家的话术是不一样的。为了能顺利成交，中介和买家说的价格会高一些，抬高买家的预期；和卖家说的会低一点，目的是降低卖家的预期。

在中介处打探到行情之后，还不算完，一定要让中介带你实地看房子，目标选定在你房子同户型的挂盘。这一点很重要，因为二手市场里这些房子就是你的竞争对手，你想在他们之前成功卖掉，你的房子比他们有竞争力，就能先成交，否则你就得等他们卖掉之后才能轮到你。而且了解了竞争对手，将来中介来拿它来压你价的时候，你就有了回击的武器：“你说的比我便宜十万的那套，楼层低，采光差。”知己知彼百战不殆，就是这个意思。

确定了挂牌价之后，接着来就是选择挂哪家中介的问题。一般来说不建议在一棵树上吊死。尤其注意一点，无论中介把独家服务吹得天花乱坠，都改变不了独家服务是坑这个客观事实。千万不要被中介忽悠选择他们的独家卖房服务，一旦掉进这个坑，你的房子就身不由己了。

即使中介会承诺在独家期限内帮你卖掉房子，如果没卖掉赔你多少钱云云。看起来是房主占了便宜，但是实际上独家服务里中介才是主动的一方，它承诺限期内没有卖掉的赔偿金也就几千块，用这样一个承诺就可以把房子的销售权掌握在自己的手里，不要太划算。

如果选择了中介独家服务，对不起，你的房子的带看量就被控制住了，看的人多还是少，中介说了算，你自己已经无能为力。就算你自己找到买家来买你的房子，对不起，你也只能在这家中介成交，中介费只能就按规定来，一点讨价还价的余地都没有。独家期内房东想绕开它成交，那就法庭见。独家协议白纸黑字写着，法庭上法官判房东输是大概率事件。所以请牢记这一点，不要签独家！

没人看的房子肯定是很难卖掉的，大数据显示平均一套房要被带看18次才能成交。所以挂的店越多，来看房的人越多，房子就越快成交。提高带看量很简单，首先价格要合适，挂个天价，没有卖的诚意，中介也不会浪费时间在这套房子上；再找个时间把小区附近方圆3公里内的所有的中介集中跑一遍，把房子挂出去，不要挂独家就行。

把房子挂牌前还有一个必不可少的准备工作是必须把房子整理打扫干净。房子装修还算新的话，自己把房子清理一遍，该换的换，该扔的扔。屋内东西少了，房子看起来要比实际大。如果房子老，装修旧，那就要请专人把房子捯饬一遍。

如果满屋子的杂物，脏乱差的环境，很影响看房人的观感。整理出一个整洁清爽的房子，会给买房人不错的第一映像。不要舍不得花钱，就算整理房子要花小几千块，但是整理过后的房子在二手市场的竞争力高，不仅卖得快，价格也能多卖一些。捯饬房屋的成本不仅能赚回来，可能还能赚一小笔。

另外还有一个小贴士，如果不想在几年后还接到中介的电话，问你房子有没有卖掉，那就最好准备一个新的手机号，重新办手机卡太麻烦，还要专门配个手机。现在科技发达，可以用虚拟电话号码解决这个问题。阿里小号APP就能注册虚拟号，把房子挂出去的时候，留这个虚拟号，专门用来接此类电话。等房子卖掉，再把号码停掉，耳朵就清净了，不会接到类似的骚扰电话。

准备工作做得足够充分，卖房子的信心就越强，患得患失的心态也能得到缓解。不夸张的说，准备工作在整个卖房过程中起到至关重要的作用。