准备换房，有哪些必知的技巧？

 换房涉及一卖一买，涉及到购房资质、资金衔接等问题。连环单对于换房者来说风险很大，下面从购房资质、税费、履约三个方面介绍换房过程中的三种关键技巧。

一、换房技巧一：如何腾购房资质？

对于换房者，拥有购房资质是第一步。对于只能购买一套住宅的人或者家庭来说，只能够先把房子出售，之后才能购入新房。但是对于有两套购房资格但是只有一套住宅的换房者，可以先购入新房，但是要承担更多的税费。

1.什么时候换房需要腾购房资质？

只有满足北京限购政策，有购房资质的人才可以购房。如果换房者房屋套数已达到上限，那么换房就要先腾资质了。

2.腾购房资质的几种方法

腾资质，本质上就是要减少名下的房产，对于家庭名下的房产如果达到上限，腾资质大都选择出售。

方法一：出售旧房腾购房资质

这种方法是换房者最常采用的办法，旧房办完过户手续之后，就可以通过购房资质审核购入新房了。

方法二：赠与给成年孩子腾资质

这种方法要交核定价×3%的契税，且由于资质审核是以家庭为单位，未成年孩子算一个家庭，所以如果想通过赠与方式腾出购房资质，赠与的孩子必须是成年人，且在赠与时，孩子也要通过资质审核。

二、换房技巧二：如何合理享受税费优惠？

把握好缴税环节，可以享受满五唯一免个税、首套购房省契税的优惠！

缴税时是否是唯一、首套，看缴税时的状态。即：

如果旧房出售想要“满五唯一”，缴税时名下必须只有旧房，此时之前不能打新房网签。

如果购入新房缴税时想以“首套”购入，缴税时必须名下无房，此时之前把旧房过户出售。

三、换房技巧三：如何确定贷款额度?

1.若想用“首套”公积金贷款购房

贷款面签之前，要将旧房过户，保证自己名下没有住宅。首套公积金贷款，最高可贷120万，五年以上利率3.25%。

2.若想用“首套”商业贷款购房

只要保证名下无房，即在面签之前将旧房过户，名下没有住宅且全国范围无住房贷款记录，就可以享受贷款优惠。普通住宅6.5成，非普通住宅6成，且大部分银行目前利率最低为基准利率的0.95。

四、换房技巧四：如何避免违约？

换房涉及流程复杂，资金链环环相扣，很有可能出现因为“上家”违约，导致“下家”也违约。一旦出现这种情况，毁约方就应该承担相应的违约责任。

违约焦点一：资金链断裂，无法按约付款

举个例子：

刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区的有优质教育资源的房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。

纠纷产生：

签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。

法院判决：

1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》

2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》

3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元

4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失四万元。

违约焦点二：新房没过户，旧房户口不能按约迁出

按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果逾期，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。

比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。

特别提醒：

违约情况，最多发生在换房者资金链断裂，并且房价上涨，很容易导致卖房者不想出售此房。

1.资金链断裂导致逾期违约的，换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同，则可能按照合同约定赔付房款的20%。

2.利用补充协议，补充约定购房人因换房未按期支付房款导致违约责任的承担。

3.自行交易换房者，应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点，对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的，提前和相关部门了解确定。