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准备换房,有哪些必知的技巧?

准备换房,有哪些必知的技巧?

发布时间:2021-11-20 11:09:14
发布用户:王颖
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文章摘要:换房涉及一卖一买,涉及到购房资质、资金衔接等问题。连环单对于换房者来说风险很大,下面从购房资质、税费、履约三个方面介绍换房过程中的三种关键技巧。

 换房涉及一卖一买,涉及到购房资质、资金衔接等问题。连环单对于换房者来说风险很大,下面从购房资质、税费、履约三个方面介绍换房过程中的三种关键技巧。



     

一、换房技巧一:如何腾购房资质?


对于换房者,拥有购房资质是第一步。对于只能购买一套住宅的人或者家庭来说,只能够先把房子出售,之后才能购入新房。但是对于有两套购房资格但是只有一套住宅的换房者,可以先购入新房,但是要承担更多的税费。




1.什么时候换房需要腾购房资质?


只有满足北京限购政策,有购房资质的人才可以购房。如果换房者房屋套数已达到上限,那么换房就要先腾资质了。




2.腾购房资质的几种方法


腾资质,本质上就是要减少名下的房产,对于家庭名下的房产如果达到上限,腾资质大都选择出售。


方法一:出售旧房腾购房资质


这种方法是换房者最常采用的办法,旧房办完过户手续之后,就可以通过购房资质审核购入新房了。



方法二:赠与给成年孩子腾资质


这种方法要交核定价×3%的契税,且由于资质审核是以家庭为单位,未成年孩子算一个家庭,所以如果想通过赠与方式腾出购房资质,赠与的孩子必须是成年人,且在赠与时,孩子也要通过资质审核。




 



二、换房技巧二:如何合理享受税费优惠?



把握好缴税环节,可以享受满五唯一免个税、首套购房省契税的优惠!


缴税时是否是唯一、首套,看缴税时的状态。即:


如果旧房出售想要“满五唯一”,缴税时名下必须只有旧房,此时之前不能打新房网签。


如果购入新房缴税时想以“首套”购入,缴税时必须名下无房,此时之前把旧房过户出售。





三、换房技巧三:如何确定贷款额度?



1.若想用“首套”公积金贷款购房


贷款面签之前,要将旧房过户,保证自己名下没有住宅。首套公积金贷款,最高可贷120万,五年以上利率3.25%。



2.若想用“首套”商业贷款购房


只要保证名下无房,即在面签之前将旧房过户,名下没有住宅且全国范围无住房贷款记录,就可以享受贷款优惠。普通住宅6.5成,非普通住宅6成,且大部分银行目前利率最低为基准利率的0.95。




 

四、换房技巧四:如何避免违约?


换房涉及流程复杂,资金链环环相扣,很有可能出现因为“上家”违约,导致“下家”也违约。一旦出现这种情况,毁约方就应该承担相应的违约责任。



违约焦点一:资金链断裂,无法按约付款


举个例子:


刘某为了给孩子上学,准备卖掉自己位于朝阳区的房子,买另一套位于海淀区的有优质教育资源的房子。两个月后,李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同,签约当天李某支付了1万定金。同日,刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区房子买卖合同,并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。




纠纷产生:


签约后,李某按照合同约定支付刘某19万购房款,可没想到接下来李某却没有通过资质审核,并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单,如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元,刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。




法院判决:


1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》


2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》


3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元


4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元,居间损失四万元。



违约焦点二:新房没过户,旧房户口不能按约迁出



按照合同约定,卖方应在约定时间内,迁出户口,如果逾期,赔偿总价款的5%违约金,如果超出15日仍未迁出,每天都要赔偿万分之五的违约金。


比如300万的房子,逾期卖方要赔偿15万的违约金,超过15天后,每天多加1500元违约金。




特别提醒:


违约情况,最多发生在换房者资金链断裂,并且房价上涨,很容易导致卖房者不想出售此房。


1.资金链断裂导致逾期违约的,换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同,则可能按照合同约定赔付房款的20%。



2.利用补充协议,补充约定购房人因换房未按期支付房款导致违约责任的承担。



3.自行交易换房者,应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点,对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的,提前和相关部门了解确定。

                                                   

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