卖旧房买新房，如何做到科学置换？

卖旧房买新房，在当前这一特殊历史时期，对很多购房者来说，或许是一件好事。

一方面，当然是房地产历史上从未出现过的“限价”政策，客观上导致部分二手房与部分新房之间存在价差，而这种价差，使得我们有机会以较低的代价改善自身的居住条件，或者实现既有资产的增值。

二方面，即使一二手房之间没有价差，平价置换也是“稳赚不赔”，因为新房无论在容积率、产品力、舒适度、资产价值等方面，都比相对老旧的二手房更具竞争力。

因此，对于不少购房者来咨询我，是否应该“卖旧买新，资产置换”，我是持谨慎支持的态度。

但是，我依然要提醒大家三点风险，如果这些风险你能接受，我再告诉你几个“置换”原则。

一、成本风险

首先，大家要明白一点，“卖旧买新，资产置换”是有成本的，主要由三部分构成。

一是税费成本：主要来自于买卖房屋所产生的各种税费，例如契税、印花税、维修基金、评估费、公证费以及二手房中介费等；大概有房屋总值约3%-5%，不可小觑。

二是利率成本：对于大多数旧房来说，它的贷款利率比较便宜，正常应该是基准利率的8.5折左右，运气好的甚至有7折；但是当前整个信贷环境对房地产不太友好，即使首套房也要在基准利率上浮20%－25%左右，如果是二套房，则上浮的更多；一旦贷款额度较大，或者基准利率上调，这个部分的额外成本会非常恐怖。

三是时间成本：卖旧买新，一定会耗费购房者大量的时间和精力，无论是出售二手房时中介频繁带人看房或讨价还价；还是结按时向银行求爹爹告奶奶等待档期；或者卖房之后等待新房的空档期租房；又或者买新房时的摇号甚至中签后的“维权”等，一定会够“折腾”，这也是成本，希望你有心理准备。

二、摇号风险

卖旧买新，有两个核心：一是旧房卖得出去；二是限价新房买的进来。如果限价新房买不进来，那可能就真的凉凉了。

所以，第二大风险就在于摇号。

毕竟，卖旧买新的购房者，一定不是刚需，那么作为普通购房者，前面有棚改摇，中间有刚需摇，最后才轮到普通，所以中签率在整个链条中，处于最下游，几率最低。

当然，成都3.23新政之后，市场趋冷，普通资格的摇号中签率提高了很多，尤其是一些相对不太热门，或者总价比较高的楼盘，基本都会进入顺销，所以如果你打算购买的新房位置中等，或者你的预算本身就比较高，那么买中的几率就会比较大。而反过来说，如果你非要去赌一把“热点楼盘”，那可能就要拼点运气了。

三、流动性风险

在当前经济前景不是很明朗的背景下，流动性是一个非常重要的东西，某种程度上说，流动性比所谓账面收益更重要。

因此，卖旧买新，旧房之所以能卖，就在于它不限售，具有流动性。只要价格合适能分分钟变成现金。

但是，一旦卖旧买新之后，所购买的新房在“拿到产权证后3年内”不能再次出售，如果按正常的期房推算，大概锁定期为6-7年。这就对你的现金流、抗风险能力，提出了较高的要求。稍有不慎，或有资金链断裂导致破产的风险。

好了，以上就是卖旧买新、资产置换主要存在的三大风险。

如果这些风险对你来说不算什么，那么接下来，我给大家分享五项原则，既是对上述风险的化解，也是一些实用小技巧。

当然，由于“历史特殊性”的原因，此前也没有类似的经验可供参考，所以只是个人总结，仅供大家参考：

一、自住原则

我把自住原则，放在了所有原则之首。

按照成都当前的限购政策，一个家庭可以拥有两套房；同时也允许卖一买一。

这充分说明政策对家庭合理的套数需求和改善自住需求是支持的。而同时，自住需求也是对抗流动性风险最好的武器。

正常情况下，居民买房自住的周期在5-10年左右，有的甚至更长，这对于6-7年的限售周期是一个很好的抵消。

不仅如此，一旦“房住不炒”，房子就变成了一个真正的耐用消费品，那么房价的涨跌、利息的高低，甚至房地产税的出台等，都不会影响购房者的决策，对成本风险也是一个较好的对冲。

所以，我认为有强烈改善自住需求的购房者，可以优先考虑卖旧买新，资产置换。

二、价差原则

价差原则很好理解，就是旧房出售的价格，一定要足够高于新房购入的价格；或者价格近似，但产品差异较大。这个价差原则，主要是针对成本风险而言的。

当我们发现，一二手房之间的价差够大，足以覆盖你付出的各项成本，还能给你带来居住的改善和资产价值的提升，那么“卖旧买新”这件事就成立，但如果价差不够大，则“卖旧买新”的意义就要大打折扣。

同理，除非是非常刚性且强烈的自住需求，例如面积不够、小孩读书等，否则我也不太支持“卖二手买二手”的置换方式，原因就在于没有价差，且成本太高。

三、时机原则

什么时候卖房，什么时候买房，才能收益最大化？这个就是对时机的把握。

先说卖房时机，

这其实已经意味着二手房的最佳出手时机已经过去了。

而行情一旦下行，最佳出手时机又没了，那么剩下的“最好时机”就变成了当下。

你想想，如果二手房成交量持续疲软，价格不降到位几乎难以成交的前提下，二手房的后续竞争和成交会更加困难，所以“卖旧”趁早，才是理性的决策。

然后说说买房的时机。

我一直以来的观点都是自住需求买限价新房，随时上车。

这主要是基于两个原因：一、成都本身的房价与国内其他同档城市的房价相比，是相对健康，泡沫最小，风险最低的。二、成都现在已经在中心城区全面执行“双限地”了，这相当于从官方层面锁定房价，然后倒推土地价格，有政府信用的背书，安全系数自然不言而喻。

所以，在坚持自住原则，且有一定价差的前提下，趁早卖旧，随时买新，是我对买卖时机上一个比较宏观的判断。

四、淘汰原则

很多购房者家庭可能有两套房，想要卖掉一套再买一套，甚至两套都卖掉重新再买两套，实现资产置换后的价值提升。

这就遵循一个“末尾淘汰”原则即可。

我相信任何人对自己的房产，都有一个内心的顺位排序，而在资产置换时，应该先卖掉资产价值最差的那套房子，它可能是最不值钱、升值最慢，或者纯粹就是你最不喜欢的那套。

遵循这样的原则，我们就可以在符合政策的前提上，逐渐实现自身资产的不断优化和价值提升。

五、算账原则

卖旧买新，资产置换时，一定要精打细算。因为政策对首套首贷和二套二贷的政策差异很大。

首套房最低可以首付3成，利率上浮较小；而二套房则首付6-7成，利率上浮较大。合理利用政策差异，节约自己的成本，最大程度保护自己的利益。

举个例子：

如果你有一套按揭房，如果本身按揭额度并不高，那么你可以选择将按揭还清之后再买新房，这样就可以算首套首贷，成本会比二套二贷降低非常多。

此外，还有其他的一些方式方法，但不适合公开说，只要大家记住，尽量去拥有首套首贷的资格即可。

好了，接下来我们就该谈到具体的两个置换方法和步骤了。

方法一：卖房是为了买更好的房

最近有不少读者会咨询我，要不要卖一套房，把另一套房的按揭给结清；或者说我手里有一笔闲钱，要不要提前结束按揭。

这个当然和每个人的资金链情况以及还贷压力挂钩，但总的原则上，我还是会劝退。

一方面，对于大多数普通人来说，房产的价值是大于现金的。

房子在不同的周期，当然会有不同的表现，甚至不排除会有微跌的情况出现，但如果我们综合来看，房子始终还是保值增值的，而现金则100%贬值。

当然，我们也有其他保值增值的手段，例如黄金、股票、基金等等，但这些投资门槛会比较高，风险和波动较大，适合专业人士，不适合大多数普通人。

二方面，“塑料大王”王永庆有一套经典的“瘦鹅理论”，即在困难的时候，学习瘦鹅忍饥挨饿，用刻苦耐劳的精神面对困境，并以坚毅态度等待机会到来。

核心思想，就是熬，熬过冬天，就是春天，而不要在冬天的时候盲目出售资产。

因此，在我看来，卖房只有一个目的，那就为了去买一套更好的房，只不过因为钱不够或者没有房票，迫不得已才卖房。

方法二：分清楚矛盾的主次关系

在二手房市场热火朝天的阶段，很多业主不想卖房，总觉得还能涨更多；而在二手房市场水深火热的时候，很多业主想卖但卖不出去，或者不敢卖房，生怕卖低了，卖亏了。属于典型的前怕狼后怕虎。

出来混最重要的是什么？是出来啊！

卖旧换新最重要的是什么？是换新啊！

你一天到晚盯着你那套二手房，那当然是看不清楚局势的，因为人大多数时候只会关心自己手里拥有的东西，而还没有到手的东西往往就会忽视掉，这属于格局没有打开，颠倒了主次矛盾。

所以，当我们要进行“二手房置换”时，首要问题不是去关心二手房怎么卖，而是应该关心新房怎么买。这里有几个步骤：

首先，锁定预算。

一般情况下，我们是比较清楚二手房的市场价值的，例如一套市值200万左右的二手房，减去50万的按揭款，就会剩下150万的净值，这个数字或许会有一些波动，但相对来说是比较确切的。

然后是你手里的现金，例如50万；以及你的还贷能力和还贷意愿，例如你月入2W＋，月供要控制在1W左右，反推按揭金额，大概是150万左右。

这时候，把几项预算加一起，就能知道自己大概可以置换一套总预算350万左右的新房。

其次，确定楼盘。

有了相对明确的预算，这时候就应该根据自身的资格情况，例如5+2区资格还是11区资格等，去选择符合自身预算的楼盘和房源。

同时，还要结合自身的需求，例如面积大小、学区情况、距离工作地点的半径、通勤需求等等。

例如：350万的预算，五城区普通资格，工作地点在高新南区，那就可以考虑武候新城北区的机投板块，双限地条件下，这个预算可以买到120－150平左右的房源。又或者在天府新区，这个预算也可以买到科学城或万安板块等等。

第三、随行就市。

一切准备就绪之后，就是卖出二手房，这时候只需要秉持一个原则，那就是随行就市。

市场好的时候，你可以多卖20万，市场不好的时候，你会少卖20万，如果你非要去纠结这个40万的差价，那没办法，你就只有期待下一个周期的到来，但90%以上的人依然做不到卖在高位。

而我的个人的想法是，当前市场该多少钱就多少钱，卖出去就行，腾出来的房票和现金，会帮助我去置换一套价值350万的房产，这样我的身家就从200万变成了350万，增长了。而这才是人生不断向上，家底越来越厚的根本。